Reguleringsplan

Reguleringsplan

En gjeldende reguleringsplan er en politisk vedtatt områdeplan eller detaljplan over et avgrenset område. Reguleringsplanen fastsetter hvordan arealet innenfor området kan brukes og hva som kan bygges der. Planen består av et kart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse. En områdeplan kan kreve videre utarbeidelse av detaljplan for kartfestede deler av områdeplanens avgrensede planområde. Før 2008 var det ikke krav til planbeskrivelse til reguleringsplaner. Enkelte eldre reguleringsplaner har heller ikke planbestemmelser.

Reguleringsbestemmelsene gir konkrete føringer for hva som kan gjøres på en eiendom. De gir informasjon om hvilket formål eiendommen har, for eksempel, bolig, fritidsbolig, friområde eller vei, og hvor høyt og stort du kan bygge. Hvis du planlegger å bygge på en eiendom, må du først undersøke om eiendommen er avsatt til byggeformål og eventuelt hva slags type byggeformål i kommuneplanens arealdel. Hvis det er tilfelle må det undersøkes videre om eiendommen er omfattet av en gjeldende reguleringsplan, og hvilken reguleringsplan som eventuelt gjelder for den aktuelle eiendommen. Dersom det planlegges utbygging av mer enn 2 x 250 m2 boligbygg eller 250 m2 av en annen type bygg er det stilt krav i kommuneplanens arealdel om at området må reguleres før utbygging kan starte.

Både kommunen og private kan utarbeide forslag til detaljreguleringsplaner. Hvis du vil lage en privat reguleringsplan må du kontakte en fagkyndig for å få hjelp til dette. Alle reguleringsplaner må til slutt vedtas av kommunestyret før de er gyldige.

Private reguleringsplaner omfatter kun detaljreguleringsplaner. Når en utarbeider private reguleringsplaner for et område (detaljregulering) må disse tilfredsstille de krav som framgår i plan- og bygningslovens plandel med tilhørende forskrifter. Utarbeiding av reguleringsplan kreves utarbeidet av en profesjonell plankonsulent. Det fremgår av plan- og bygningslovens § 12-3 at den som skal utarbeide forslag til reguleringsplan (plankonsulent) må være fagkyndige. Prosessen skisseres i følgende faser:

Før planarbeidet starter – fram mot planinitiativ

Det viktig at planforslaget er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Ta en kikk på kommunens kartportal på nettet for å få oversikt over om det foreligger andre planer for området– kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner ligger tilgjengelig her. Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige, jf. plan- og bygningslovens § 12-3.

Planinitiativ og oppstartmøte mellom kommunen og forslagstiller

For private reguleringsplaner skal det utarbeides et planinitiativ i henhold til plan- og bygningslovens § 12-8. Planinitiativet skal starte dialogen mellom kommunen og forslagsstiller. Forslagsstiller sender initiativet til reguleringsplan til kommunen og avtaler oppstartsmøte. Planinitiativet skal være utarbeidet av fagkyndig fagkonsulent. Her skal planens målsettinger og rammer foreslås, og det skal forhindre uklarheter eller usikkerheter.

Planinitiativet skal ta stilling til i hvilken grad planområdet og den planlagte bruken av dette er i overenstemmelse med kommuneplanens arealdel eller ei, og om det i den sammenheng er behov for planprogram i henhold til plan- og bygningslovens § 4-1 og konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens § 4-2. Det skal og ta stilling til hvilke fagrapporter om ny kunnskap som det er behov for, for å kunne utarbeide en konsekvensutredning. Disse forholdene skal avklares på oppstartmøtet for den kommende varslingen av oppstart av planarbeidet.  

Kommunen skal skrive referat fra oppstartsmøtet, som deretter skal godkjennes av partene.
Kommunen kan stoppe et planinitiativ på dette stadiet, jf. Pbl § 12-8 andre ledd.
 

Varsling av planoppstart

Varsling av planoppstart skal sikre medvirkning fra relevante parter. Forslagstiller er ansvarlig for kunngjøring av planoppstart. Planoppstart skal annonseres i minst en avis i kommunen. Annonseteksten skal godkjennes av kommunens regulerings-saksbehandler som ble klarlagt  på oppstatmøtet. Dette både med henblikk på overenstemmelse med møtereferat, og for publisering på kommunens hjemmeside.

Dersom det er avklart i oppstartmøtet at planprogram også skal utarbeides så skal det også varsles, fortrinnsvis samtidig med varsling av planoppstart.
 

Utarbeidelse av planforslag

Forslagstiller skal så gjennomgå innkomne merknader, og innarbeide disse i planbeskrivelse og eventuelle fagrapporter. Forslagstiller utarbeide et planforslag som dokumenterer nødvendige utredninger, bestemmelser, analyser og forslag til plankart.

Dersom det skal utarbeides planprogram så skal tilsvarende merknader innarbeides i endelig forslag til planprogram som skal behandles av kommunen. Dette vedtaket skal da ligge til grunn for planutarbeidelsen beskrevet over.

Ferdig utarbeidet planforslag sendes kommunen for videre behandling. 
 

Førstegangsbehandling av planforslag

Kommuneadministrasjonen klargjør reguleringsplanforslaget til politisk behandling. Saksframlegg blir offentliggjort i møteprotokollen. I Modum er det Hovedutvalg for teknisk, landbruk og miljø som behandler reguleringsplaner politisk og tilrår disse for endelig vedtak i kommunestyret.

Offentlig høring

Etter eventuelt politisk vedtak blir planen lagt ut på offentlig høring/ettersyn i minimum seks uker. Dette gjøres gjennom brev til grunneiere, berørte parter og instanser, annonse i avis og i form av publisering på kommunens hjemmeside. Folkemøte i høringsperioden kan vurderes.

Planvedtak

Før Hovedutvalg for Teknisk- landbruk og miljø behandler  planforslaget for andre gang skal eventuelle merknader innarbeides i planbeskrivelsen. Ved behov skal forslagstiller komme med ytterligere dokumentasjon. Større endringer av planbeskrivelse eller – område kan føre til nytt offentlig ettersyn eller begrenset høring.

Digital arealplan i SOSI-format legges ved som vedlegg senest ved fremming av reguleringsplan til 2. gangs behandling til Hovedutvalg for teknisk, landbruk og miljø. Dersom kommunen finner mangler eller feil skal forslagsstiller utbedre dette.

Når planen er vurdert som komplett skriver kommuneadministrasjonen saksframlegg for vedtak. Vedtak gjøres av kommunestyret etter eventuelt tilrådning fra Hovedutbvalg for Teknisk- landbruk og miljø.  Planen kan også vedtas sendt tilbake til administrasjonen for bearbeiding.

Kunngjøring

Etter planen er vedtatt blir den kunngjort. Dette gjøres gjennom brev til grunneiere, høringsinstanser og berørte parter som har avgitt høringsuttalelse. Planen med vedtak blir også annonsert i en lokalavis og på kommunens hjemmeside. Her kan berørte parter påklage planvedtaket, mens berørte høringsinstanser kan komme med innsigelse til vedtatt plan. Hvis kommunen ikke tar hensyn til klage skal Statsforvalter behandle klagen. Hvis kommunen ikke tar hensyn til innsigelse skal Statsforvalter mekle mellom kommunen og den berørte høringsinstansen. Dersom innsigelsen står ved lag etter at kommunestyret har behandlet planen så er ikke planvedtaket endelig. En plan som er påklaget eller det er knyttet innsigelse til har ikke rettsgyldighet. Saken må da sendes Kommunaldepartementet for avgjørelse. Departementets vedtak kan ikke påklages, jf. Pbl § 12-13.