Slik søker du

1. 📄 Avklar privatrettslige forhold først

Før du starter på selve søknaden, må du sikre at du har rett til å søke om tiltaket:

• Er du eller flere eiere av eiendommen?
  Hvis ikke, må du ha samtykke fra eier(e).
• Gjelder tiltaket et sameie eller borettslag?
  Da må du ha skriftlig godkjenning fra styret.
• Kommer tiltaket nær nabogrensen?
  Da må du innhente skriftlig samtykke fra naboene.

👉 Det er lurt å få disse forholdene avklart tidlig, før du bruker tid og penger på søknaden.

2. 🗺️ Beskriv tiltaket tydelig

For at kommunen og naboene skal forstå hva du planlegger, må du presentere tiltaket klart og presist:

• Bruk kart, tegninger og en skriftlig forklaring.
• Vis hvordan tiltaket ser ut, hvor det skal plasseres, og hvordan det kan påvirke omgivelsene.

3. 🧰 Ansvar og gjennomføringsplan

• I saker som krever ansvarlig foretak, må det leveres en gjennomføringsplan.
• Planen viser hvem som har ansvar for hva i byggeprosessen.

4. 🧱 Vil du bygge selv?

• Eier du enebolig, kan du søke som selvbygger.
• Du må dokumentere at du har eller får hjelp av kvalifiserte personer
• Legg ved dokumentasjon som svennebrev, fagbrev, diplomer og/eller arbeidserfaring.

Direktoratet for byggkvalitet har laget en veileder som opplyser om hva som kan bygges eller gjøres om på eiendommen din uten at du trenger å søke:

Gå til Direktoratet for byggkvalitet sine hjemmesider Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.

Alle tiltak du kan oppføre uten søknad følger av SAK10 § 4-1. Du kan lese bestemmelsene med veileder her:

Byggesaksforskriften (SAK10) med veiledning - § 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse (dibk.no) Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.

Det du kan oppføre uten søknad er unntak. Hovedregelen er at alt som skal bygges må søkes om av et profesjonelt foretak. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker». Det kan du lese mer om i "Dette må et foretak søke om for deg".

Husk alltid på dette:

• Selv om tiltaket omfattes av unntakene etter SAK10 § 4-1, så kan det fortsatt være i strid med lokale arealplaner. Dette kan f.eks være en reguleringsplan som gjelder spesifikt for din eiendom eller kommuneplanen som setter føringer for alle eiendommer i hele kommunen.
• Du har ansvar for at du bygger i tråd med plan- og bygningsloven, byggteknisk forskrift, kommune- og reguleringsplan og kommunale vedtekter. Kommune- og reguleringsplaner finnes på kartportalen vår.(link)
• Bygger du ulovlig, kan vi forlange at tiltaket rettes eller fjernes.
• Under marin grense (ca. 150 m.o.h.) må alle tiltak avklares med hensyn til kvikkleirefare.
• Tiltaket kan ikke utføres hvis grensene mot naboer er usikre.
• Skal du bygge utendørs er hovedregelen at du må holde deg 4m fra sikre eiendomsgrenser.
• Det kan være egne byggegrenser avsatt i reguleringsplan som du ikke får lov å bygge over.
• Avstand til senter av kommunale veier skal være femten meter hvis ikke annet er bestemt i plan.
• Avstand til fylkesveier skal være enten 30 meter eller 50 meter hvis ikke annet er bestemt i plan.
  

En vanlig feil er å overse tomtens tillatte utnyttelsesgrad. Mange tomter er fullt utnyttet, og da kan det ikke oppføres mer bebyggelse.
Du kan lese mer om grad av utnytting her:

• Byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning - § 5-1. Fastsetting av grad av utnytting (dibk.no) Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.
• Gå til veileder for grad av utnytting (dibk.no) Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.

Ved graving i grunnen må du undersøke om det ligger ledninger i grunnen. Du kan ikke forandre overdekningen uten at den som eier ledningen, har gitt samtykke.

Tiltak kan ikke settes opp nærmere enn fire meter fra offentlig vann- og avløpsledninger

Ved ferdig oppført tiltak må det sendes inn melding til kommunen. Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidet eget skjema:

Åpne skjema: Melding om frittliggende bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt (dibk.no) Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.

• En enkelt frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, og hvor BRA eller BYA ikke er over 70 m². Bygningen kan oppføres i inntil én etasje og kan ha kjeller uten at den regnes med i BRA. Eiendommen må være bebygd fra før. Eksempler er garasje og bod.
  
  
• Tilbygg (ikke påbygg). Bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA) må være mindre enn 50 m². Tilbygget kan i tilegg være underbygget med kjeller. Tilbygget kan ikke inneholde egen boenhet. Eksempler er terrasse, overbygget inngangsparti, søppelskur, ved- eller sykkelbod.
  
  
• Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg som nevnt i pbl §20-1 j) og som ikke skal plasseres for lengre tidsrom enn to år.
  
  
• Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor én bruksenhet, f.eks. fra bod til soverom.
  
  
• Riving av tiltak som er nevnt i byggesaksforskriften § 4-1.
  

Stemmer ikke planene dine med ett eller flere av kulepunktene, må du ha en ansvarlig søker som søker på vegne av deg. En ansvarlig søker kan være en arkitekt, ingeniør, byggmester eller tilsvarende. Ta kontakt med oss om du er usikker.

Hovedregelen er at alle søknader må sendes inn av foretak. Foretaket er en såkalt «ansvarlig søker». Den ansvarlige søker skal bistå tiltakshaver(eier) i å fylle ut søknadsskjemaer og sørge for at det du ønsker å bygge er i tråd med gjeldende regelverk.

Eksempler på når det trengs en ansvarlig søker (foretak):

• Enebolig
• Garasje større enn 70 m2.
• Bruksendring fra kjeller til boenhet.
• Oppsetting av skilt og reklame.
• Permanent svømmebasseng.
• Riving av bygg større enn 70 m2.
• Påbygg (når du bygger oppå noe)
• Forstøtningsmur høyere enn 1 meter
• Endring av bærende konstruksjoner
• Bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig eller motsatt

BYA= Bebygd areal, det vil si fotavtrykket til bygget.
BRA= Bruksareal, målt fra innvendig av yttervegger i alle målbare etasjer.

Det anbefales å bruke foretak som har sentral godkjenning. Du kan finne foretak med sentral godkjenning her:

Link til de som har sentral godkjenning Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.  

Dette må du sende inn:

• Utfylt søknadsskjema
• Naboliste som ikke er eldre enn ett år.
• Gjenpart av nabovarsel.
• Kvittering for nabovarsling.
• Eventuelle nabomerknader med dine kommentarer.
• Eventuelle avstandserklæringer som er nødvendig for tiltaket.
• Situasjonskart. Dette er et kommunalt kart der tiltaket skal tegnes inn. Kartet skal være i målestokk 1:500 eller 1:1000 hvis tiltaket er stort. Tiltaket skal målsettes i seg selv. Kartet skal påføres alle kritiske avstander til veg, vann- og avløpsledninger, nabogrense og andre bygninger. Situasjonskartet kan ikke være eldre enn ett år.
• Tegninger av tiltaket i plan, snitt og fasade. Målestokken må være 1:100.
• Søknad om dispensasjon hvis det er påkrevet i din sak.
• Utfylt skriv om kvikkleire hvis du bygger under marin grensen (ca. 150 m.o.h.)
• Situasjonskart og naboliste bestilles via Infoland, e-torg eller ePlassen ved å oppgi gårds- og bruksnummer eller adresse.
• Avstandserklæring for tiltak nærmere nabogrense enn 4 meter
• Det må sendes inn en arealoversikt som inneholder BRA, BYA og BTA for tiltaket og bygningen totalt.

Vi kan gi dispensasjon hvis:

• hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse, og nasjonale og regionale interesser, ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
• fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
  

Dispensasjonssøknaden skrives som et vanlig brev og legges ved sammen med nabovarsel og byggesøknaden. Søknaden skal beskrive hva du søker dispensasjon fra, og du må begrunne hvorfor hensynene ikke vesentlig tilsidesettes og hvorfor det er flere fordeler enn ulemper med tiltaket. Søknad om dispensasjon skal være godt begrunnet, og det skal ikke være en kurant sak for kommunen å gi dispensasjon.

Dersom søknaden berører regionale eller nasjonale interesser, skal søknaden sendes til høring hos berørte offentlige organer. Dette kan for eksempel være Statsforvalteren i Statsforvaltaren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus, buskerud fylkeskommune eller Statens Vegvesen. Hvis søknaden må til høring, kan dette medføre forlenget saksbehandlingstid.

Fordeler for dispensasjon kan være at tiltaket rent faktisk bidrar til at hensynet forbedres, at andre areal-/ressursdisponeringshensyn i tråd med hensynet det søkes dispensasjon fra styrkes, eller det kan være at tiltaket medfører så store samfunnsmessige fordeler av lokal, regional eller nasjonal verdi at det etter et helhetsbilde vurderes å gi flere fordeler enn ulemper. Forhold av privat karakter skal normalt sett ikke legges til grunn for dispensasjon.

Dispensasjonsveileder

Statsforvalteren har utarbeidet en veileder for dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven kapittel 19. Link til veielder. Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.

Fritak fra byggteknisk forskrift

Byggteknisk forskrift trekker opp grensen for minimumskrav til egenskaper et bygg må ha. Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring, nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav for eksempel på grunn av::

• byggverkets alder, formell vernestatus, type, formål, plassering, varigheten av tiltaket og nåværende tekniske tilstand
• forhold som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis unntak
• fordeler som oppnås med tiltaket.
  

Søknad om fravik må begrunnes i forhold til punktene over. Kommunen kan stille vilkår til tillatelsen.

Hvis du skal søke om fritak fra byggteknisk forskrift, anbefaler vi at du gjør deg kjent med dokument "Tekniske krav ved tiltak i eksisterende bygg Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu." utarbeidet av Norsk Kommunalteknisk Forening. Det gis her eksempler på situasjoner hvor det kan gis fritak fra krav i Byggteknisk forskrift. Det kan i enkeltsaker imidlertid være behov for ytterligere dokumentasjon enn det som er oppgitt i nevnte dokument.

Hvis tiltaket ditt er søknadspliktig, må du gjennomføre nabovarsling før du sender søknaden din til oss. Alle eiendommer som grenser til eiendommen din eller ligger rett over veien for eiendommen din, må varsles.

Det er ikke nødvendig å sende nabovarsel når arbeidet i liten grad berører interessene til naboer og gjenboere. Ønsker du ikke å sende nabovarsel, så må du begrunne det i søknaden. Link til bestemmelser om nabovarsel. Lenke til et annet nettsted, åpnes i nytt vindu.