Reguleringsplan

En reguleringsplan består av tre hoveddeler:

• Plankart Viser hvilke arealformål som er tillatt – for eksempel bolig, næring, friområde eller vei. Kartet gir en visuell oversikt over hvordan området kan brukes.
• Planbestemmelser Setter vilkår for hvordan arealet kan brukes og utformes. Dette kan være regler om byggehøyde, avstand til nabogrense, krav til utearealer, eller bevaring av natur og kulturmiljø.
• Planbeskrivelse Forklarer bakgrunnen for planforslaget, hvilke vurderinger som er gjort, og gir veiledning til bestemmelsenes formål.

Hva må du gjøre før du bygger?

Hvis du skal bygge, rive eller grave, må du først undersøke hvilken reguleringsplan som gjelder for eiendommen din.

Hvis det ikke finnes en reguleringsplan, gjelder bestemmelsene i kommuneplanens arealdel.

Klikk her for å undersøke hvilken arealplan som gjelder for eiendommen din. Lenke til et annet nettsted.

Det er to typer reguleringsplaner.

Områderegulering Lenke til et annet nettsted.

Utarbeides av kommunen, og gjelder ofte for større områder som bydeler, strøk eller kommunedeler.

Planen kan inneholde overordnede rammer og krav, og det kan være behov for å utarbeide en detaljregulering for deler av området før utbygging.

Detaljregulering Lenke til et annet nettsted.

Utarbeides vanligvis av private aktører, som utbyggere eller konsulenter, men kan også utarbeides av kommunen.

Gjelder som regel mindre og mer avgrensede områder, og brukes for å konkretisere utbygging og arealbruk.

Ny reguleringsplan kan være nødvendig:

• Før det gis tillatelse til større bygge- og anleggsarbeider.
• Før det gis tillatelse til prosjekter som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn.
• Der det er satt krav om reguleringsplan før utbygging i kommuneplanens arealdel, kommunedelplan eller områderegulering.
• Når kommunen vurderer at det er nødvendig for å sikre et forsvarlig plangrunnlag for å gjennomføre bygge- og anleggsprosjekter, flerbruk eller vern.

Alle – privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre – kan fremme forslag til detaljregulering, men det er fagkyndige som må utarbeide planforslaget jf. plan- og bygningslovens § 12-3.

Planforslaget må utarbeides i tråd med gjeldende lovverk og krav. Kommunen kan gi veiledning i prosessen.

Private detaljreguleringsplaner må følge plan- og bygningslovens krav og tilhørende forskrifter. I henhold til plan- og bygningslovens § 12-3 skal planforslag utarbeides av fagkyndig plankonsulent. Følgende faser beskriver prosessen:

Før planarbeidet starter

Det er viktig at planforslaget er gjennomarbeidet og korrekt utformet. Ta en kikk på kommunens kartportal på nettet for å få oversikt over om det foreligger andre planer for området – kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner ligger tilgjengelig her.

Planinitiativ og oppstartmøte mellom kommunen og forslagstiller

For private reguleringsplaner skal det utarbeides et planinitiativ i henhold til plan- og bygningslovens § 12-8. Planinitiativet skal starte dialogen mellom kommunen og forslagsstiller. Forslagsstiller sender et planinitiativ til kommunen og avtaler oppstartsmøte. Her skal planens målsettinger og rammer foreslås, og det skal forhindre uklarheter eller usikkerheter.

Planinitiativet skal ta stilling til i hvilken grad planområdet og den planlagte bruken av dette er i overenstemmelse med kommuneplanens arealdel eller ei, og om det i den sammenheng er behov for planprogram i henhold til plan- og bygningslovens § 4-1 og konsekvensutredning etter § 4-2. Det skal og ta stilling til hvilke fagrapporter om ny kunnskap som det er behov for, for å kunne utarbeide en konsekvensutredning. Disse forholdene skal avklares på oppstartmøtet for den kommende varslingen av oppstart av planarbeidet.  

Kommunen skal skrive referat fra oppstartsmøtet, som deretter skal godkjennes av partene.

Kommunen kan avvise et planinitiativ, jf. plan- og bygningslovens § 12-8 andre ledd.

Varsling av planoppstart

Varsling av planoppstart skal sikre medvirkning fra relevante parter. Forslagstiller er ansvarlig for kunngjøring av planoppstart. Planoppstart skal annonseres i minst en avis i kommunen. Annonseteksten skal godkjennes av kommunen. Dette både med henblikk på overenstemmelse med møtereferat, og for publisering på kommunens hjemmeside.

Dersom planprogram skal utarbeides, ellers planforslaget innebærer utbyggingsavtale varsles dette samtidig.

Utarbeidelse av planforslag

Forslagstiller skal gjennomgå innkomne merknader, og innarbeide disse i planbeskrivelse og eventuelle fagrapporter. Forslagstiller utarbeider et planforslag som dokumenterer nødvendige utredninger, bestemmelser, analyser og forslag til plankart.

Dersom det skal utarbeides planprogram skal tilsvarende merknader innarbeides i endelig forslag til planprogram som skal behandles av kommunen.

Dersom planprogram er aktuelt, justeres dette i etterkant av varsling og før endelig planforslag innleveres.

Førstegangsbehandling av planforslag

Kommuneadministrasjonen klargjør det komplette planforslag til politisk behandling. I Modum kommune håndteres dette av Hovedutvalg for teknisk, landbruk og miljø, som anbefaler videre vedtak til kommunestyret.

Saksframlegg blir offentliggjort i møteprotokollen.

Offentlig høring

Etter eventuelt politisk vedtak blir planen lagt ut på offentlig høring/ettersyn i minimum seks uker. Dette gjøres gjennom brev til grunneiere, berørte parter og instanser, samt annonse i avis og publisering på kommunens hjemmeside.

Folkemøte kan vurderes under høringsperioden.

Planvedtak

Før Hovedutvalg for Teknisk- landbruk og miljø behandler planforslaget for andre gang skal eventuelle merknader innarbeides i planbeskrivelsen. Ved behov skal forslagstiller komme med ytterligere dokumentasjon. Større endringer av planforslaget kan føre til nytt offentlig ettersyn eller begrenset høring.

Digital arealplan i SOSI-format legges ved som vedlegg senest før 2. gangs behandling. Dersom kommunen finner mangler eller feil skal forslagsstiller utbedre dette.

Når planen er vurdert som komplett skriver kommuneadministrasjonen saksframlegg for vedtak. Etter eventuelt tilrådning fra Hovedutvalg for Teknisk- landbruk og miljø fatter kommunestyret vedtak eller sender planen tilbake for revisjon.

Kunngjøring

Etter planen er vedtatt blir den kunngjort. Dette gjøres gjennom brev til berørte parter og planen annonseres i lokalavis og på nettside.

Berørte parter kan påklage planvedtaket, mens berørte høringsinstanser kan komme med innsigelse til vedtatt plan. Hvis kommunen ikke tar hensyn til klage skal Statsforvalter behandle klagen. Hvis kommunen ikke tar hensyn til innsigelse skal Statsforvalter mekle mellom kommunen og den berørte høringsinstansen. Planen er ikke gyldig før innsigelser er avklart eller avgjort av Kommunaldepartementet.

Kommunedepartementets vedtak kan ikke påklages, jf. plan- og bygningslovens § 12-13.