Arealplaner

I Kommunens arbeid med med arealplanlegging utformes det fysiske miljø gjennom overordnede planer og strategier. God arealplanlegging skal legge til rette for ivaretakelse av naturvern, kulturvern, ressurser, friluftsliv og forurensing ved utarbeidelse og behandling av utbyggingsplaner.  Kommunal arealplanlegging innebefatter utarbeiding, behandling og forvaltning av planer definert i Plan- og bygningsloven. I tillegg utarbeides behandles og framstilles temaplaner, analyser og utredninger.

Arealplaner

Modum kommune, teknisk etat, postboks 38, 3371 Vikersund
 
Tlf. sentralbord: 32 78 93 00. Faks 32 78 94 01
 
 
Besøksadresse: Rådhuset, 2. etasje
 
Fagansvarlig arealplan er Øystein Lid Larsen oystein.lid.larsen@modum.kommune.no
 

plankart Skinnerud

Kommunen planlegger den framtidige bruken av arealer gjennom arealplanlegging. Kommuneplanens arealdel revideres hvert fjerde år og gir de overordnede rammene for arealbruk. Mer detaljert arealbruk fastsettes gjennom kommunedelplaner, temaplaner eller reguleringsplaner.
Et utbyggingsprosjekt må alltid ha sin basis i vedtatt kommuneplan eller reguleringsplan.

En reguleringsplan er en detaljplan med tilhørende bestemmelser som regulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø i bestemte områder av kommunen.

Hensikten med en reguleringsplan er å fastsette mer i detalj hvordan grunnen innenfor planens begrensningslinje skal nyttes eller vernes. Reguleringsplaner er i mange tilfeller nødvendige rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon.

En reguleringsplan vedtatt i henhold til gjeldende Plan- og bygningslov består av ett eller flere kart med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse. Eldre reguleringsplaner består som oftest av et plankart med tilhørende bestemmelser, eller av kun et plankart. Alle reguleringsplaner har et tilhørende vedtak med utfyllende saksframlegg og tilhørende høringsuttalelser.

Reguleringsplaner skal utarbeides når dette er bestemt i kommuneplanens arealdel. For større bygge- og anleggsarbeider skal det alltid utarbeides reguleringsplan. Omfanget av planen skal ikke være større enn at den kan gjennomføres innen rimelig tid. Det skal gjennomføres planrevisjon ettersom forholdene gjør dette påkrevet. Krav til de ulike typer juridisk bindende arealplaner framgår av plan og bygningsloven.

Plan og bygningsloven

Oppstart av planarbeid

For å få en forutsigbar planprosess anbefaler vi alle som vurderer å starte opp et planarbeid å henvende seg til kommunens seksjon for arealplanlegging. Ved utarbeidelse av en reguleringsplan skal det avtales et møte om oppstart av planarbeidet. Det er en fordel at både initiativtaker og utøvende planlegger deltar på oppstartmøtet. Følgende materiell, som det er lurt å sette seg inn i på forhånd, vil danne utgangspunktet for et oppstartmøte:
møte.png

Plan- og bygningsloven gir kommunen hovedansvaret for arealplanleggingen i henhold til Plan- og bygningslovens § 3-3. Samtidig skal regionale og nasjonale hensyn ivaretas i planene.
Fylkeskommunen har regional planmyndighet til å utarbeide regionale planstrategier og regionale planer med tilhørende planbestemmelser i henhold til Plan- og bygningslovens § 3-4.
Statlige myndigheter kan utarbeide nasjonale forventninger, statlige planretningslinjer (tidligere rikspolitiske retningslinjer) og reguleringsplaner i henhold til Plan- og bygningslovens § 3-5.

Private personer, foretak, bedrifter/entrepenører m.m. kan utarbeide forslag til detaljreguleringsplaner i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-3. Alle reguleringsplanforslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og eventuelt omsluttende områdereguleringsplaner.
 

Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige.
 
En demokratisk planlegging forutsetter tidlig kontakt og et godt samspill med private og lokale interesser og med statlige og fylkeskommunale organer . Det er spesielt viktig å stimulere til medvirkning fra berørte og til offentlig debatt om planene før de endelig vedtas.
 
Kommunal- og moderniseringsdepartementet har en egen nettbasert reguleringsplanveileder som gir en grundig gjennomgang av hele planprosessen. Veilederen er utformet til bruk for offentlige og private planleggere og andre som utarbeider reguleringsplaner etter Plan- og bygningsloven. Veilederen finner du her.

Oppstart av arbeid med kommuneplan, kommunedelplan og reguleringsplan skal bekjentgjøres. Det skal averteres i en lokalavis at arbeidet starter opp. Det skal her settes en frist for å uttale seg/gi innspill om spesielle ting det er ønskelig å ta hensyn til i forbindelse med planarbeidet. Alle kan ha meninger om dette, enten de er berørt av tiltaket eller ei. Det skal settes en frist for å uttale seg om dette.

 

Planprosess

Utbygger har plikt til å involvere berørte parter i et planarbeid. Berørte parter kan være naboer til utbyggingstiltaket, offentlige myndigheter og berørte interesseorganisasjoner:

nkf.jpg

Involveringen fra utbyggers side består som oftest i at berørte parter blir gjort oppmerksom på at planarbeidet starter opp. med fastsatt uttalelsesfrist for dette. Har man synspunkter på hvordan det bør planlegges i dette området, forventes det innspill fra de involverte allerede på dette stadiet. Dersom man har egne planer i eller i tilknytning til området det legges planer for skal man også si ifra på dette tidspunktet.

 

Utarbeidelse av en reguleringsplan tar tid. I beste fall tar planprosessen et halvt år. På Kommunens kartside framstår følgende skjematiske tidsskjema for en planprosess:

 

planprosess.jpg

Det vil på et senere tidspunkt foreligge et planforslag for hele eller deler av området det ble varslet oppstart for. Også dette planforslaget vil bli avertert, ved såkalt offentlig ettersyn. Alle som har gitt innspill ved planoppstart, samt berørte parter, vil få planforslaget tilsendt ved offentlig ettersyn. Hensikten med dette er at berørte parter skal få anledning til å komme med merknader slik at disse blir vurdert i forhold til planforslaget når saken legges frem for ny politisk behandling. På den måten har man mulighet til å påvirke hvordan den endelige planen blir vedtatt.

 

Planvedtak

Etter endelig planvedtak skal den vedtatte planen kunngjøres. Kunngjøring av plan innebefatter bekjentgjøring av eventuelle krav om innløsning/kjøp av arealer av kommunen dersom det er ønskelig.
Kunngjøringen åpner også for påklaging klageskjema (DOC) (PDF) (ODT) av planvedtaket. Det kan likevel ikke klages på forhold som har vært avgjort tidligere gjennom klage eller innsigelse. Klagen forelegges det faste utvalget for plansaker som - hvis de finner grunn til å ta klagen til følge - legger saken frem for kommunestyret med forslag til endring av vedtaket, og ellers gir uttalelse og sender saken gjennom fylkesmannen til departementet.

Ved søknad om bygging eller fradeling av en eiendom skal en søke å innrette seg i henhold til foreliggende arealplaner for området, eller lage en dersom dette kreves. Men det er også mulig å søke om dispensasjon fra kommune- områderegulerings- eller detaljreguleringsplan, fra kravet om utarbeiding av detaljreguleringsplan eller søke om endring av gjeldende plan.

 

regulerignsendring.jpgDispensasjon fra kommuneplans plankrav

Utbygging er tillatt i alle kommunens byggeområder og områder avsatt for råstoffutvinning forutsatt at det foreligger godkjent regulerings- eller bebyggelsesplan. Men dersom det planlagte tiltaket ikke krever endring av eksisterende infrastruktur i form av vei, vann kloakk eller strømforsyning, og tiltaket har lite omfang, kan kommunen dispensere fra kravet om utarbeidelse
av plan, jf. pbl. kapittel 19. Dette avgjøres i hvert enkelt tilfelle.
 
Dispensasjon fra kommuneplanens arealbruk
Dersom det søkes om utbygging som er i strid med kommuneplanens arealbruk, og tiltaket heller ikke fremmes i form av et forslag til reguleringsplan, krever tiltaket en dispensasjon fra gjeldende kommuneplan. Dersom det omsøkte tiltaket er i strid med arealbruken i et landbruks- natur- og friluftsområde må tiltaket i tillegg behandles etter jordloven, jf. nærmere omtale under byggesak.
 
Mindre reguleringsendring
Dersom et omsøkt tiltak er i strid med gjeldende reguleringsplan kan det søkes om en mindre reguleringsendring, jf. pbl. § 12-14. En mindre reguleringsendring skal ikke endre planens karakter og intensjon. For eksempel kan det være behov for å øke utnyttelsesgraden innenfor et byggeområde i en reguleringsplan da forutsetningene fra planvedtaket og frem til i dag har endret seg. En slik endring kan være naturlig å behandle som en mindre reguleringsendring. Mindre reguleringsendringer behandles politisk av kommunens Hovedutvalg for teknisk sektor etter at de berørte er varslet om planendringen og gitt en uttalelsesfrist. En mindre reguleringsendring er en varig endring av reguleringsplan, mens en dispensasjon er et unntak fra bestemmelsene i reguleringsplan eller kommuneplan.
 
Reguleringsendring
Det kan søkes om endring av en reguleringsplan som endrer dens karakter. Dette vil være en vesentlig reguleringsendring. En vesentlig reguleringsendring behandles som utarbeidelse av ny reguleringsplan, jf. omtale av dette.
 
Dispensasjon fra kommune- eller reguleringsplan
Det er mulig å søke om dispensasjon fra kommune- eller reguleringsplan når et tiltak er i strid med planen og hvor det kan hevdes at det ikke er ønskelig å endre planen. Dette kan for eksempel gjelde bygging av et enkeltstående hus blant flere i et avsatt område for småhusbebyggelse, hvor terrenget tilsier en annen utforming av det aktuelle huset enn på feltet for øvrig. I et slikt tilfelle skal det kunne dokumenteres at en dispensasjon vil kunne virke heldig på feltet som helhet, og at det vil være uheldig å endre bestemmelsene slik at hele feltet skulle få et annet uttrykk enn opprinnelig planlagt. For å kunne nå igjennom med en dispensasjon må det kunne dokumenteres at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er tiltakshaver ansvar å dokumentere dette. Det kan ikke dispenseres dersom hensynene bak bestemmelsene, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt, jf. pbl § 19-2. Det bør kunne hevdes at den omsøkte dispensasjonen ikke medfører negative konsekvenser for allmennheten og at tiltaket ikke medfører presedens. Det vil også kunne gis dispensasjon fra kommune- eller reguleringsplan dersom tiltaket er av midlertidig karakter. Myndigheten er flyttet til Kommunaldepartementet.
 
 
Miljøverndepartementets egne veiledningssider angående plan- og bygningsloven finner du her.

Fradeling av eiendom

fradeling.jpgPlanavdelingen behandler fradelingssaker der hvor det foreligger en vedtatt reguleringsplan og for de områdene som i kommuneplanen er lagt ut som byggeområder.

For informasjon vedrørende fradeling kan du laste ned kommunens informasjonsskriv eller gå til sidene for kart og oppmåling.

Nyttige lenker

Her har vi samlet noen internettsider som kan være nyttige i forbindelse med utarbeidelse av et planforslag:

 Følgende dokumenter er viktige å ta hensyn til ved utarbeidelse av et planforslag (lokalt):

Oversikt over diverse lover, retningslinjer, veiledere m.v. (regionalt/nasjonalt):